2026年春天，中国房地产行业最大的新闻不是谁家又违约了，而是万科——这家被公认为行业标杆的公司——正在经历一场由内而外的系统性塌方。截至今年3月，九名不同层级的高管被调查或接受司法处理，从集团核心层到区域负责人、从金融平台操盘手到子公司管理层，涉及面之广，在中国房企史上前所未有。
2015年，宝能系在二级市场大举扫货万科股票，上演了一出惊心动魄的敌意收购。王石急了，四处求援，深圳地铁集团以＂白衣骑士＂身份入场，成为万科新的基石股东。宝能被挡住了，管理层保住了控制权，但代价是万科与深铁形成了深度捆绑。
辛杰就卡在这条线上。他是深圳地铁集团的一把手，2025年初被派到万科兼任董事长，明摆着是上面安排来稳局面的。上任九个月，深铁向万科注入了259亿资金，利率仅2.34%，远低于市场水平。可这些钱流向了哪里，怎么用的，目前仍在追查。
9月18日，辛杰在深圳一场会议上被直接带走。二十多天后，万科才发出那份＂个人原因辞职＂的公告。救火队长干了不到一年，把自己搭进去了，这个结局对当时寄望于他力挽狂澜的人来说，够讽刺的。
祝九胜的案子层级更高、牵涉面更广。他从2018年起担任万科总裁兼CEO，掌控项目投资、融资审批、供应商管理等核心权限长达数年。2025年初被公安带走时，万科照例用了＂身体原因＂四个字搪塞，到同年10月14日，官方正式确认其已被采取刑事强制措施。
他身上的核心问题，是亲手搭建了万科的体外金融架构。鹏金所是万科砸了3个亿当大股东的互金平台，祝九胜自己下场担任董事长兼总经理。它的资金链条环环相扣：万科把闲置资金以不到2%的利率存入关联财务公司，财务公司把钱导入鹏金所，鹏金所再以超过10%的利率贷给万科员工和合作方，供其参与项目跟投。
博商资管是另一个平行存在的暗箱。注册资本1个亿，撬动资金达到千亿级别，被业内叫作＂影子万科＂。2020年监管层推出＂三条红线＂政策严控房企表内负债，本意是防范金融风险，博商资管恰好把大量操作挪到了表外，绕开了红线约束。表内账面看着稳健，表外暗箱在疯狂膨胀，这种结构一旦遇上市场转向，反噬起来会是几何倍数的。
其实更早的警报已经拉响过。2022年，原深圳万科轮值总经理张海涛因受贿1285万元被判八年。2023年，南方区域城市更新总经理李升阳因佛山旧改项目被警方带走。当时所有人都觉得是个案，是个别人手脏，没往深里想。
财务报表是最冰冷的证人。2024年，万科上市三十四年来首次年度亏损，归母净亏损494.78亿元。2025年继续恶化，营收缩至2334亿，同比下降近三成，归母净亏损膨胀到885.56亿，两年合计亏掉超过1380亿。换算下来，这两年万科平均每天亏1.89亿、每小时亏788万，刷新了A股房企的历史纪录。
官方给出的解释是高地价项目进入结算期、市场下行拖累毛利率、大量计提减值。这些都没说错，但都只是表面原因。如果没有那套不受监管的表外杠杆体系，如果关联交易的资金流向不是一笔糊涂账，亏损不可能膨胀到今天这个量级。＂人＂的问题，才是所有财务窟窿的根子。
王石的处境也越来越微妙。退休八年，不持有一股万科股票，按常理早就和公司切割干净了。但他被限制出境的消息从2024年底就没断过。他最近在朋友圈写了一句＂万科是我创建的，岂能推卸对万科应尽的责任＂——十年前说这话是气魄，今天说这话更像是被推到了不得不开口的位置。
从恒大到碧桂园再到万科，中国头部房企这几年像是排着队出事。但三家的＂病因＂并不相同。恒大是赌徒式扩张赌输了，碧桂园是摊子铺太大收不住了，万科则是精致外壳下的治理溃败——制度不缺，口号也不缺，缺的是让制度真正运转的监督和制衡。
九名高管集体落马，1380亿两年巨亏——这两组数字会长久地刻在中国房地产行业的转折记忆里。那些年高杠杆、高周转时代积攒下来的账，一笔一笔都在被翻出来清算。这个行业曾经造富无数人，也埋下了无数的雷，潮水退了，该见底了。
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